マーケティングリサーチ

マクロ・ミクロの立地分析[立地調査・商圏分析のポイント]

店舗開発におけるマクロ・ミクロの立地分析

マクロとミクロの視点

こんなご時世ですので、居抜き物件も多く出回っています。

撤退される企業様によって、いろいろな事情はあるでしょうが、基本的には「結果として失敗だった」・「思うような利益を得られなかった」ことには変わりはありません。

居抜きで出てきた物件の元のパチンコホールが失敗した原因は、乱暴な言い方をすると、以下の3つになります。

  • (1)立地が悪かった
  • (2)店舗の営業が悪かった
  • (3)相手(競合店舗)が悪かった(強すぎた等)

仮に本当の原因が(2)か(3)であったら、次に入るホール様の営業力・資金力で何とか挽回できるチャンスがあるかもしれません。ただしこれが(1)であった場合には、なかなか取り返しがつきません。借地で定借期間が短ければまだ良いのですが、購入や20年等の長期での定借となった場合にはホール企業様に降りかかるロスは計り知れないものがあります。

工場や異なる商業施設の跡地に出店する場合に必要な詳細立地分析

マクロ視点では人口ボリュームや動態、居住者プロファイル等が分析の材料になります。

  • ・人口ボリューム
  • ・住民の質(パチンコ遊技顧客としての)
  • ・競合に対して絶対優位なエリアがあるか

⇒「パチンコを遊技しよう」と思った際に、ある店舗がほかの店舗と比較して、地理的に近いこと、を示します

ここでの重要なポイントは

「人口ボリューム」×「住民の質」=「パチンコ遊技してくれるかもしれない人々」

という掛け算であること。

どれだけ人口が多くとも、パチンコに見向きもしない人ばかりであれば、出店してはダメです逆に足元の人口ボリュームが少なすぎる、というのもリスクが大きすぎます。より利便性の高い土地に、競合店舗が出店されたら事業計画が破綻します。

ミクロ視点では下記の見極めが重要です。

  • ・生活動線上に位置する場所なのか
  • ・敷地に入退場の際にストレスが掛かるのか

顧客の立場からすると、「なぜ大して差のないパチンコホールに行くために、途中の駅で降りないといけないのか・わざわざ一本路地を入らないといけないのか」ということなのです。